Права правления тсж. Правление ТСЖ: права и обязанности
), а также Уставом этого юридического лица. На что имеет право ТСЖ? Товарищество имеет право:
- брать плату с жильцов за проживание;
- применять предусмотренные к должникам меры в соответствии с законом;
- подписывать договора со сторонними организациями для технических работ;
- самостоятельно выполнять работы по техобслуживанию;
- принимать решение о реорганизации либо ликвидации лица, создании;
- ликвидационной комиссии;
- вносить изменения в Устав компании;
- определять направления финансовых потоков;
- составлять годовой план содержания имущества;
- утверждать сметы;
- утверждать годовую отчетность по содержанию и ремонту;
- принимать и изменять в соответствии с замечаниями председателя нормы внутреннего распорядка;
- принимать и рассматривать жалобы от жильцов, отвечать на них;
- определять размер вознаграждения членов юр.лица;
- рассчитывать бюджет;
- оплачивать по договору услуги юридических лиц;
- брать кредиты в банке и пользоваться ими.
Какие еще полномочия существуют?
Если при этом не затрагиваются предусмотренные законом права и свободы хозяев квартир, товарищество имеет право на:
- сдачу в аренду помещений;
- надстройку или перестройку конструкций;
- установление размера взносов;
- заключение сделок в интересах организации;
- получение доли в недвижимом имуществе;
- осуществлять в интересах организации застройку прилегающей территории, если это не противоречит закону.
Если проживающие должники не устранают допущенные нарушения, не восполняют задолженность, то есть, не понимают что называется «по – хорошему», ТСЖ может инициировать в отношении них судебный процесс. Также через суд оно может потребовать полного возмещения убытков, если таковые появились от пользователей помещений.
Информация об обязанностях товарищества
Любой хозяин квартиры может стать членом ТСЖ, управляющим данным домом, если подаст соответствующее заявление. Также он свободно может и покинуть ряды этой организации. Таким образом, он может стать членом Общего собрания, затем Правления товарищества, а в случае успешной работы, активной гражданской позиции и при заслуженном доверии жильцов – Председателем товарищества.
В частности, любой гражданин, входящий в ТСЖ, может:
- принимать участие в работе организации;
- распоряжаться своей собственностью исключительно по собственному усмотрению;
- пользоваться общим имуществом;
- отзываться о работе ТСЖ, заявлять идеи, рациональные предложения;
- выдвигаться в правление товарищества, на пост председателя, либо в ревизионную комиссию.
А теперь об обыкновенных жильцах квартир.
Любой владелец квадратных метров в данном доме, неважно, входит он в товарищество собственников или не входит, имеет право на:
- ознакомление с документацией и Уставом, также с результатами деятельности;
- участвовать в жизни дома через Общее собрание;
- заявление претензий к качеству работы организации;
- свободу от платы членских взносов.
Любой член товарищества обязан в ходе работы:
Последний пункт нуждается в особом пояснении. Где особые права, там будут и повышенные требования. Это значит, что помимо привилегий, статус члена товарищества собственников означает и неминуемую ответственность.
То есть, за:
- неуплату или нерегулярную выплату взносов;
- халатность в виде утаивания или несвоевременного сообщения товариществу важной информации, а также в виде несоблюдения сроков перед организацией;
- собрания (например, некто решил созвать собрание, но предупредил об этом руководство позже, чем за минимальные десять дней;
- разглашение приватных сведений товарищества;
- поведение, идущее вразрез с законодательством РФ или с Уставоморганизации.
Заключение
Любой жилец дома, даже если он не член управляющего органа, обязан вовремя оплачивать проживание и взносы на капитальный ремонт, выполнять свои обязанности в соответствии с договором, а также бережно относиться к общедомовому имуществу, содержать его в порядке. Эта обязанность вытекает не из принадлежности к той или иной организации, а из статьи 153 ЖК .
Гражданин вправе стать членом (а может быть, с течением времени, и возглавить) ТСЖ. Это вполне осуществимо, достаточно лишь подать заявление – с правилами приема можно ознакомиться через устав организации. У него будет больше прав по управлению домом, но возрастет и ответственность.
Время чтения: 7 минут
Одной из форм управления общим имуществом МКД является создание товарищества собственников жилья. Права и обязанности ТСЖ отличаются от правомочий жилищных, жилищно-строительных кооперативов и тем более управляющих организаций. Цель ТСЖ как некоммерческого объединения – обеспечение комфортных условий проживания во вверенных ему жилых домах. Для реализации этих задач законодательство наделило органы управления ТСЖ определенными полномочиями, которые стоит рассмотреть подробнее.
Функции ТСЖ
Порядок и условия осуществления деятельности ТСЖ регулирует Жилищный кодекс РФ . В соответствии со ст. 135 ЖК, ТСЖ – это некоммерческое объединение собственников жилых помещений в многоквартирном доме или нескольких близлежащих МКД. Цель создания ТСЖ – совместное , и увеличение объема общего имущества МКД, предоставление коммунальных услуг и иных утвержденных уставом целей.
ТСЖ – российский вариант западной формы кондоминиума.
Товарищество является юридическим лицом, потому подлежит государственной регистрации. Оно создается на неопределенный срок. В состав его членов должно входить более 50% от числа собственников жилых помещений в МКД.
Стоит упомянуть, в чем разница между ТСЖ и . В первом случае собственники квартир могут принимать самостоятельные решения по поводу содержания и ремонта имущества и контролировать, как расходуются средства.
Финансирование деятельности товарищества осуществляется за счет его членов, пропорционально доле в общей собственности многоэтажного дома.
Как создается товарищество
Решение о создании ТСЖ принимает общее собрание собственников квартир. Главное условие – “за” должны проголосовать граждане, совокупно владеющие более 50% общего имущества. Они подписывают протокол собрания и утверждают устав товарищества.
Для полноценного осуществления деятельности ТСЖ как юрлицо проходит государственную регистрацию, и только после этого может управлять имуществом МКД.
Собственники жилых помещений, в том числе ставшие владельцами после создания товарищества, вправе присоединиться к нему по заявлению.
Кроме того, в случае обнаружения нарушений правил содержания и ремонта, а также нормативов обеспечения населения коммунальными услугами председатель правления как должностное лицо может быть привлечен к административной ответственности по ст. 7.22 и 7.23 КоАП .
Деятельность правления и ТСЖ
Председатель правления товарищества собственников жилья действует от лица ТСЖ без каких-либо доверенностей. Вместе с правлением они являются исполнительным органом товарищества, потому на них возлагаются все административно-распорядительные функции.
Правление, осуществляющее руководство ТСЖ, является коллегиальным органом, потому его решения не могут приниматься единолично одним из членов, в том числе председателем. Для этого необходимо заручиться более 50% голосов.
Функции председателя ТСЖ, как и его правления, заключаются в обеспечении нормальной жизнедеятельности и успешной реализации целей и задач, для которых создавалось объединение. В рамках этих функций они:
- созывают и проводят общие собрания;
- взаимодействуют с подрядчиками, управляющими компаниями, обслуживающими организациями, жильцами;
- привлекают заемные средства для реализации поставленных целей;
- отчитываются перед собранием членов и так далее.
Одна из важнейших функций правления – работа председателя ТСЖ с управляющей компанией. Если товарищество не обладает достаточной материально-технической базой, в целях управления, содержания и обслуживания МКД оно привлекает управляющие организации и компании. Такие УК отвечают перед правлением за проделанную работу, а сам руководящий орган – перед членами ТСЖ.
Не менее важная часть работы правления – взаимодействие с жильцами обслуживаемых домов.
Выдача справок
К прямым обязанностям товарищества относится:
- выдача справок о составе семьи;
- предоставление заключений и технической документации на МКД;
- оформление поквартирных выписок;
- составление актов, например, о залитии, о техническом состоянии конструкций.
Если представители ТСЖ отказывают в оформлении документов по причине задолженности, это можно квалифицировать как прямое нарушение прав жильцов. В таких случаях рекомендуется подавать жалобы правлению или общему собранию.
Проникновение в жилые помещения
Представители ТСЖ имеют доступ лишь к местам общего пользования, в том числе к техническим помещениям в МКД. Права входить в квартиру и тем более требовать предоставления доступа от жильцов сотрудники товарищества не имеют.
Исключение – наличие решения суда о взыскании крупной задолженности и присутствие представителей ФССП, исполняющих это предписание. Любые другие основания права на допуск в квартиру не дают.
Штрафные санкции
В случае образования у жильцов задолженности по оплате коммунальных услуг ТСЖ вправе начислять пеню. Это даже не обязательно прописывать в уставе или договоре с ТСЖ.
Согласно п. 14 ст. 155 ЖК, право на начисление пени возникает уже на следующий день просрочки. Через месяц после дня, когда следовало внести платеж, сумма пени определяется за каждый просроченный день:
- 31-90 дней – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка;
- более 90 дней – 1/130 ставки рефинансирования ЦБ.
Взыскание пени и задолженности осуществляется в судебном порядке.
Принятие новых членов в ТСЖ
В соответствии со ст. 143 ЖК, для принятия нового члена в товарищество достаточно его заявления на вступление в ТСЖ – отдельного договора подписывать не нужно.
Если в момент приобретения права собственности на квартиру в доме действует ТСЖ, покупатель жилья становится членом объединения только после подачи заявления. Автоматическое вступление в товарищество не предусмотрено, даже если бывшие владельцы жилья были его членами.
Для сбора информации о членах ТСЖ ведет специальный реестр.
Работа с должниками
Многие жильцы сомневаются, имеет ли право председатель ТСЖ вывешивать списки должников. Публичное порицание – весьма эффективный метод досудебной борьбы с должниками. К тому же контроль за своевременной оплатой коммунальных услуг жильцами – прямая обязанность правления товарищества (п. 2 ст. 148 ЖК). Но у вопроса законности таких действий есть две стороны:
- если в списках указаны личные данные жильцов, например, фамилия и имя, это является нарушением положений ФЗ № 152 от 27.07.2006 «О персональных данных» ;
- если должники в списках обезличены, например, указаны только номера квартир и суммы долга, и без дополнительных источников невозможно определить личности неплательщиков, обнародование этой информации не считается нарушением закона.
Зарплата председателя ТСЖ
В контексте недовольства работой председателя жильцов часто интересует, имеет ли право председатель ТСЖ получать зарплату в 2020 году. С правовой точки зрения, председатель не является наемным работником ТСЖ – он руководит органом управления товарищества, потому трудовой договор с ним не заключается. Следовательно, на зарплату он претендовать не может. В то же время за его работу может быть назначена некая форма финансовой компенсации, рассматриваемая с точки зрения закона как вознаграждение.
Ответ на вопрос, кто утверждает размер оплаты председателю ТСЖ, находим в пп. 1 п. 1 ст. 145 ЖК. В соответствии с этим документом, определение размера вознаграждения членам правления относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Обычно такие сведения вносятся в Устав товарищества.
На основе внесенных сведений производится расчет. Обычно сумма вознаграждения привязывается к объему выполненных работ в виде доли их стоимости.
Закон не устанавливает, как проверить законность начисления зарплаты председателю ТСЖ. Это может сделать ревизионная комиссия путем проверки финансовой отчетности товарищества и сравнения ее с реализованными на практике работами.
Заключение
ТСЖ – это форма объединения собственников жилых помещений в МКД для управления общим имуществом. ТСЖ является некоммерческой организацией, потому основная его цель состоит не в получении дохода, а в создании комфортных условий проживания в домах, находящихся под его управлением.
Закон определяет перечень прав и обязанностей товарищества, его правления и председателя. В случае превышения полномочий и растраты средств ТСЖ должностные лица привлекаются к административной и даже уголовной ответственности.
Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.
ТСЖ представляет собой некоммерческую организацию. Статья 135 Жилищного кодекса РФ гласит, что данная организация объединяет собственников жилых помещений многоквартирного дома в целях эксплуатации и управления данным комплексом. Основные обязанности перед жильцами перечислены в статье 148 Жилищного кодекса РФ.
Основные аспекты управления многоквартирным домом
Управлением жилых помещений занимается ТСЖ, руководствуясь статьями 144-150 Жилищного кодекса РФ.
Состав органов управления:
- Высший орган – общее собрание;
- Правление;
- Председатель правления.
Данное сообщество образуется для эффективного управления жилым фондом. ТСЖ стремится к максимально эффективному использованию фонда многоквартирного дома и рационально использует представленные ресурсы.
Председатель выбирается из числа жителей многоквартирного дома. Кандидат в председатели должен отвечать следующим требованиям:
- быть жильцом многоквартирного дома;
- иметь высшее образование;
- иметь опыт руководящей работы.
Председатель должен быть коммуникабельным, разносторонним человеком и уметь грамотно решать любые возникающие вопросы, а также избегать конфликтных ситуаций.
Главное умение, которым должен обладать председатель заключается в умении работать с представителями городской администрации и субподрядных организаций. А также успешно соблюдать права и обязанности председателя ТСЖ перед жителями многоквартирного дома.
К главным правам и функциям управления председателя ТСЖ относятся:
- Ответственность за ведение и сохранение важных документов некоммерческой организации;
- Сдача ежеквартальной отчетности в налоговую инспекцию, заключение различного рода договоров;
- Для аргументированного отстаивания интересов общества, управляющий многоквартирного дома должен знать действующее законодательство РФ;
- Для грамотного управления обществом, председателю необходимо в совершенстве знать жилищный кодекс РФ.
Когда кандидатура председателя утверждена, то подписывается трудовой договор с объединением жителей, где прописываются все права и обязанности управления многоквартирным домом. Также обговаривается степень ответственности.
Основными функциональными обязанностями председятеля являются:
- обеспечение выполнения хозяйственных и коммунальных работ по многоквартирному дому;
- качественная поставка жителям электроэнергии, воды и тепла от соответствующих предприятий;
- незамедлительное решение вопросов, поступающих от жильцов.
Управление жилым фондом требует досконального знания жилищного кодекса РФ. Необходимо владеть всеми тонкостями каждой статьи и оптимальными способами решения жилищных проблем.
Права и обязанности ТСЖ перед жителями закреплены в статье 137 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с данной статьей объединение имеет право:
- Использовать кредиты, полученные от банков, по условиям действующего законодательства РФ;
- Заключать договор управления и прочие договора для эффективного ведения хозяйственной деятельности;
- На основании сметы доходов и расходов, принимаемой ежегодно, устанавливать ежемесячные платежи для жителей;
- Представлять услуги и выполнять необходимые работы для жильцов;
- Производить расчеты за оказанные услуги от сторонних лиц;
- Заключать договора купли-продажи и аренды на квадратные метры, которые принадлежат некоммерческому объединению.
В ситуациях, когда владельцы помещений должны большую сумму по оплате коммунальных платежей, ТСЖ имеет право обратиться в судебные инстанции для принудительного возмещения долга и причиненных убытков. Все права и обязанности ТСЖ перед жителями должны быть перечислены в уставе.
По статье 138 Жилищного кодекса РФ общество должно выполнять следующие обязанности:
- соблюдать все права по управлению домом и представлять интересы владельцев, в рамках правовых кодексов РФ;
- выполнять все обязательства и осуществлять грамотное управление, в соответствии с Жилищным кодексом РФ;
- выполнять требования администрации, а также действующих положений нормативно-правовых актов;
- заполнять актуальной информацией список членов объединения и ежегодно в первом квартале направлять его в исполнительные органы власти;
- поддерживать в хорошем виде санитарное и техническое состояние совместного имущества;
- выполнять все обязательства, перечисленные в заключенном договоре.
Способы выхода из товарищества
Вступление и выход из некоммерческой организации носит добровольный характер. Перечисленные действия осуществляются по письменному заявлению. Доступен способ исключения одной квартиры.
Но, в таком случае, обладателю данной квартиры необходимо заключить договор на оказание услуг. Хозяева имеют права в соответствии с нормативными актами, по выходу из общества единовременно.
Существует два способа выхода всем домом:
- Реорганизация;
- Ликвидация.
Данные права закреплены в статье 140 ЖК РФ. Решение об исключении принимается на общем собрании.
Реорганизация возможна, если в объединение домовладельцев входит несколько домов и после применения такого способа как реорганизация, они разделяются и создают несколько некоммерческих обществ.
Порядок выхода несложен. Оформляется заявление на имя председателя, где излагается намерение и причина выхода из товарищества. Заявление представляет собой уведомление, а не просьбу. Составленное заявление подается лично или отправляется заказным письмом с уведомлением.
Все остальные документы готовит общество. Перед написанием заявления о выходе из объединения необходимо оплатить имеющуюся задолженность и погасить счета за период, который предшествует выходу из некоммерческого общества.
Выходя из товарищества, необходимо учитывать следующие моменты:
- не нужно согласие кого-либо для осуществления выхода;
- прекращаются права на квадратные метры, в случае подписания договоров купли-продажи, дарения;
- гражданин теряет свои права быть в составе некоммерческой организации с момента принятия заявления.
Очень важно помнить, что оформленное заявление направляется непосредственно обществу владельцев жилья.
Способы управления домом
Обладатели помещений обязаны по ЖК РФ выбрать один из способов администрирования хозяйством. Законодательство подразумевает следующие способы хозяйствования:
- Регулирование ведет управляющая компания;
- Домоуправление производят сами хозяева квадратных метров;
- Правление осуществляет объединение жителей.
Выбор вышеперечисленных способов зависит от количества квартир, от платежеспособности жильцов, от их дисциплинированности.
Управляющая компания ведет правление домовым хозяйством на основании заключенного договора. В ходе своей работы данная компания заключает договора с предприятиями, которые предоставляют коммунальные услуги. При заключении таких договоров управляющая компания представляет интересы обладателей жилого фонда.
Единовременные работы по благоустройству и ремонту осуществляют либо сторонние фирмы, либо сотрудники управляющей компании.
УК обладает следующими положительными способами домоуправления:
- образованные профессионалы УК выполняют обязательства намного качественнее, нежели жильцы;
- обладатели квадратных метров могут переложить большую часть обязанностей по руководству на УК;
- при возникновении каких-либо трат, например связанные с ремонтом, УК вкладывает сначала свои денежные средства, а по окончании запрашивает у жителей.
Отрицательные способы:
- УК является самым дорогим способом жилуправления;
- работники УК, не являются жителями данного дома и у них нет заинтересованности в наиболее эффективном руководстве.
Правильнее начать с положительного способа. То есть с образования товарищества собственников жилья, а если из числа жителей не набирается нужное количество граждан, то стоит задуматься о привлечении управляющей компании.
В члены правления общества входят ответственные жители, которые грамотно решают возникшие вопросы любой сложности по домовладению и эксплуатации жилого фонда.
Работники некоммерческого общества, занимаясь данными вопросами, получают оговоренную сумму заработной платы. Они представляют интересы всех жильцов в различных органах власти и подрядных организациях.
Объединение обладателей жилья регистрируется в налоговом органе как юридическое лицо и соответственно открывается расчетный счет в банке, для осуществления различного рода платежей и возможных поступлений, как от владельцев, так и от третьих лиц.
Плюсы ТСЖ:
- выбранные жильцы, могут быть переизбраны в любое время;
- в члены правления входят жители которые имеют личную заинтересованность в наилучшем ведении хозяйственной деятельности;
- производимые траты членами правления возможно контролировать с помощью ревизионной комиссии.
Минусы ТСЖ:
- если происходит непорядочная ситуация по растрате большой части средств, то процедура перевыбора органов правления и оформления всех необходимых изменений в документах, занимает продолжительное время.
Создание товарищества собственников жилья происходит при большом количестве жителей и наличии достойных кандидатур в органы управления, с необходимым багажом ценных знаний и достойного опыта, полученного в жилищной сфере.
Можно сделать вывод, что идеального способа правления нет. Необходимый способ правления нужно выбирать исходя из всех вышеизложенных пунктов.
Товарищества собственников жилья (сокращенно ТСЖ) относятся к уникальным формам управлением домом. Деятельность их регламентирует множество нормативно-правовых актов. Основным документом, определяющим полномочия и всю работу ТСЖ, можно считать Жилищный кодекс. Общее собрание с правлением ТСЖ обязаны действовать в рамках современного законодательства, и сегодня в предлагаемой статье мы рассмотрим самым подробным образом все то, что относится к правам и обязанностям ТСЖ и его правления.
Чем вправе заниматься ТСЖ?
Если совсем коротко, это вести работу, связанную с управлением домом, то есть выполнять ту деятельность, которая раньше была сферой внимания управляющей компании (в виде коммерческой организации либо ЖЭУ).
А теперь давайте подробнее рассмотрим весь объем деятельности, включаемой в данное понятие. На что именно жильцы уполномочивают своих представителей на выборах правления ТСЖ?
137-я статья Жилищного кодекса, посвященная регулировке подобных вопросов, гласит:
- ТСЖ обладает правом заключения договоров с управляющими и эксплуатационными компаниями, связанных с обслуживанием многоквартирного дома и оказанием всего спектра коммунальных услуг.
- Оно имеет право выполнения определенных работ без обращения к услугам УК (например, найм уборщиц для подъезда либо организация самостоятельного вывоза мусора).
- ТСЖ занимается ведением расчета доходов и расходов с определением необходимых средств для производства текущего ремонта дома, оплаты деятельности подрядчиков, формирования резервного фонда, а также предназначенных для капитального ремонта.
А еще?
К числу других прав правления ТСЖ относятся следующие:
- Товарищество может вести расчеты по договорам как с физическими, так и с юридическими лицами за оказанные услуги.
- Согласно предусмотренному законом порядку ТСЖ может обратиться в банк либо к частным лицам за кредитными средствами.
- В его компетенции - продажа, обмен и сдача в аренду имущества, включая недвижимость. Так, например, ТСЖ имеет право сбора платы с предпринимателей, желающих арендовать в здании площади под офис либо для торговли.
- ТСЖ рассчитывает квартплату, основываясь на смете расходов.
- Оно же собирает эту квартплату с собственников и нанимателей помещений многоквартирного дома.
- Также в числе его прав - принятие законных мер к лицам, задолжавшим арендную либо квартирную плату, что непременно должно быть отражено в протоколах заседаний правления ТСЖ.
Устав ТСЖ как главный документ
Целиком и полностью перечень имеющихся у ТСЖ полномочий обязан перечисляться в Уставе данной организации. Этот список, например, может включать разрешение на производство реконструкции, внесение преобразований в придомовую территорию в виде оборудования парковки для автомобилей и т. п. Все права данной организации, перечисленные в ее Уставе, не могут вступать в противоречие с содержанием Жилищного кодекса. Они могут лишь служить дополнением и расширением его основных положений в конкретных ситуациях.
Реализация большинства прав правлением товарищества производится в рабочем порядке - рассчитывается квартплата, распределяются по банковским счетам средства, производится ведение протокола правления ТСЖ. Данные действия относятся к текущей работе. За соблюдением законности всех упомянутых операций следит специальная комиссия, именуемая ревизионной, в количестве трех-четырех человек. Ее состав не относится к числу членов правления либо прочих работников ТСЖ.
Если требуется провести серьезные изменения (например, реорганизовать структуру ТСЖ, поменять соотношение распределяемых по всевозможным фондам средств, провести переоборудование здания), от правления требуется организовать общее собрание всех жильцов с выставлением вопроса на голосование. Право осуществлять заявленную деятельность ТСЖ получит лишь при наборе большинства положительных голосов.
Об особенностях работы ТСЖ
Весьма и весьма часто в процессе реализации собственных прав у членов правления ТСЖ возникает масса вопросов, имеющих отношение к ряду неоднозначных или проблемных тем. Ниже мы приведем примеры наиболее актуальных из них.
Одним из острых вопросов служит отказ правления выдавать жильцам справки (о составе семьи либо расширенные выписки) на основании задолженности по квартплате. Закономерный вопрос: имеет ли право правление товарищества отказывать своим членам в выдаче каких-либо справок при наличии долга?
Данная практика является нарушением закона. В то же время подобные действия повсеместно используются руководствами ТСЖ с целью стимулировать жильцов покрыть задолженность или ее часть. Следует знать, что выдача положенных справок считается не правом, а обязанностью ТСЖ. Это относится и к случаям, когда жильцы имеют любого размера задолженность по коммунальным услугам.
Доступ в квартиру - законно ли?
Другой часто встречающийся вопрос из разряда проблемных - о полномочиях председателя либо правления товарищества на вход в квартиру и ее осмотр. Подобные ситуации не редкость для типичного протокола правления ТСЖ. Наша Конституция как основной закон закрепляет право любого гражданина на неприкосновенность собственного жилища. На практике это значит, что без разрешения владельцев квартиры входить в нее никто не имеет права. Исключение относится лишь к случаям наличия ордера или возникновения угрозы теракта или катаклизма (техногенного либо природного характера).
В других же случаях (в том числе и в аварийных ситуациях, допустим, прорыва трубы) проход внутрь квартиры возможен лишь с разрешения жильца. Именно потому любые предлоги права доступа в помещение (для поверки счетчиков либо снятия показаний, замера давления, измерения температуры и пр.) являются незаконными.
О пенях и штрафах
Еще один, не менее острый вопрос - о полномочиях ТСЖ в деле начисления пеней. Товарищество имеет право на это в случае, когда такая функция прописана в Уставе, который принимался общим собранием жильцов. Данная мера относится к вынужденным, предназначенным для стимулирования должников к скорейшей уплате средств за жилье.
Порядок, которым начисляются штрафы, строго регламентируется и прописывается в Уставе. При этом следует ориентироваться на положения НК РФ, относящиеся к верхним границам штрафных санкций. Например, запрещено взимать пеню размером более 1/30 ставки рефинансирования за каждый просроченный день оплаты.
Обязаны ли мы подписывать договор с ТСЖ?
Порой жильцов может возмущать предложение ТСЖ подписать договор по обслуживанию. Должны ли заключаться такие договоры и обязаны ли ТСЖ этим заниматься? Данная практика абсолютно нормальна. Право ТСЖ на заключение договоров, а также положение, регламентирующее начисления платежей, прописано в 137-й статье ЖК РФ.
При наличии подобных подписанных договоров правление имеет право заключения от имени жильцов всевозможных сделок с поставщиками коммунальных услуг. Если договора между собственником и ТСЖ не имеется, нужные соглашения жильцам предстоит заключать самостоятельно в представительстве эксплуатационной компании.
Внимание: нарушение!
Следующая проблема, часто имеющая место в многоквартирных домах, - вывешивание на всеобщее обозрение правлением ТСЖ списка должников. В данном случае возмущение жильцов вполне оправдано и закономерно. По закону (речь идет о персональных данных) прямо разглашать подобные сведения запрещается. У правления отсутствует право публикации любых данных о жильцах без их письменного согласия. Это относится не только к адресам, Ф.И.О. и паспортным данным проживающих, но и к размеру имеющегося долга.
Подобные списки могут быть составлены правлением для внутреннего использования и принятия мер по воздействию на должников. Хранить их положено в закрытом помещении в сейфе. В случае же подобной незаконной публикации должник имеет полное право обращения в судебную инстанцию за возмещением морального ущерба. Максимально возможное действие для ТСЖ в данном случае - вывешивание объявления о набежавшей общей коммунальной задолженности и предупреждение о предстоящем обращении в суд.
Обязанности правления ТСЖ
Перечень их дан в статьях ГК РФ № 148-149. Что же именно обязано правление ТСЖ квартирным собственникам, выбравшим его?
- Соблюдать нормы законодательства и положения Устава.
- Контролировать исполнение жильцами собственных обязанностей, касающихся содержания объекта.
- Непосредственно управлять многоквартирным домом либо контролировать компанию, которая осуществляет данное управление.
- Заключать договоры с поставляющими коммунальные услуги подрядчиками и субподрядчиками.
- Заниматься заключением договоров, касающихся ремонта и содержания здания.
- Вести списки жильцов, которые являются членами товарищества.
- Заниматься ведением бухгалтерского учета, составлять сметы доходов и расходов, начислять квартплату.
- Вести делопроизводство и выдавать необходимые справки жителям - членам ТСЖ.
- Проводить общие собрания жильцов с предоставлением отчетов правления ТСЖ о проделанной работе.
- Вести контроль за деятельностью председателя товарищества.
В чем заключаются непосредственные обязанности председателя ТСЖ?
- Он нанимает и увольняет необходимый персонал, дает распоряжения прочим должностным лицам ТСЖ.
- В рамках собственных полномочий действует от имени товарищества, не прибегая к предварительному уведомлению всех его членов.
- Выносит любой разработанный им документ на решение собрания жильцов.
Об ответственности за невыполнение обязанностей
Подобная мера не прописана ни в ЖК, ни в ГК РФ. Но это вовсе не говорит о невозможности привлечения нарушителей к ответственности. Данный вопрос, как правило, также регламентируется Уставом товарищества, в котором предусмотрены за конкретные проступки определенные виды наказания. В более общем случае там может содержаться пометка о действиях согласно существующему законодательству.
Об общей гражданской ответственности речь идет в случае следующих правонарушений:
- Халатности (например, отсутствие оповещения членом правления ТСЖ жильцов в положенные сроки о готовящемся собрании).
- Мошенничества - речь может идти о подложных показаниях приборов учета либо документов, касающихся собственников помещений.
- Растраты либо присвоения средств собственников - порой бывают случаи злоумышленного неправомерного распределения средств общего либо резервного фонда.
- Обмана собственников, в том числе всего собрания.
- Служебного подлога.
- Превышения собственных полномочий (сюда относятся приведенные выше примеры с вывешиванием списков жильцов и т. п.).
Любой из членов товарищества, включая представителей правления ТСЖ и самого председателя, обязан нести за собственные действия материальную ответственность. В случае возникновения ущерба для общедомового имущества по вине собственника (к примеру, вследствие затопления) последний обязан его возместить. Для определения размера такого ущерба составляют специальный акт. Оценка при необходимости ведется с привлечением профессионалов. Более того, описание ряда конкретных ситуаций, относящихся к правонарушениям, может содержаться в самом уставе ТСЖ.
Полномочия правления ТСЖ
О каких именно полномочиях идет речь? Задача руководства товарищества - заниматься его непосредственной деятельностью. Весь перечень необходимых для этого полномочий регулируется все тем же Жилищным кодексом (его статьей 147). В Уставе организации должны обязательно разграничиваться действия, входящие в компетенцию непосредственно правления и общего собрания жильцов. То есть должны иметься четкие указания, что именно председатель со своими заместителями могут решать на заседании правления ТСЖ, не прибегая к предварительному оповещению жильцов.
В большинстве случаев речь идет о таких полномочиях правления:
- Непосредственном руководстве деятельностью товарищества с назначением на конкретные работы определенных исполнителей и формировании кадров ТСЖ.
- Заключении от имени собственников жилья договоров, связанных с коммунальным обслуживанием.
- Сборе средств на ремонт и обслуживание многоквартирного дома.
- Ведении делопроизводства с выдачей всех необходимых бумаг и справок.
- Ведении банковского и бухгалтерского учета с переводом средств по договорам на оплату труда подрядчиков.
- Проведении общих собраний жильцов с заполнением соответствующего протокола.
- Защите в судебных инстанциях интересов членов товарищества.
- В ситуации неуплаты жильцами долгов по коммунальным услугам - обращении в официальные инстанции (от администрации города до суда и прокуратуры).
Выводы
Отсюда видно, что весь перечень полномочий правления ТСЖ определяется его непосредственными функциями, вытекающими из основного предназначения товарищества - содержания многоквартирного дома.
Помимо вышеуказанных, к числу полномочий ТСЖ может относиться ряд дополнительных, что непременно должно быть зафиксировано в Уставе товарищества. Речь может идти об обустройстве придомовой территории, самостоятельном обслуживании здания, сборе арендной платы с лиц, являющихся нанимателями коммерческих и жилых помещений дома, а также распоряжении общедомовым имуществом, к которому относятся подвалы, лифты и т. п.
Жилищный кодекс подтверждает, что как права, так и обязанности ТСЖ неразрывно связаны с их функциями и вытекают из задачи содержания многоквартирного дома и всего относящегося к нему имущества в полном порядке.
Создание товарищества собственников жилья подразумевает, что члены организации имеют определенные права и обязанности, направленные на содержание собственности. Но какие именно права товарищества указаны в нормативных актах? И имеет ли право тсж распоряжаться имуществом собственников жилых помещений?
Правоспособность ТСЖ
Согласно Жилищному кодексу, товарищество собственников жилья является юридическим лицом, а значит, имеет специальную правоспособность. Это означает, что организация имеет только те права, которые не выходят за рамки ее компетенции. Правда, ТСЖ имеет право на осуществление некоторых видов предпринимательской деятельности.
Основные обязанности ТСЖ заключаются в некоммерческой деятельности, то есть в управлении и распоряжении собственностью.
При этом товарищество получает правоспособность с момента государственной регистрации. Все права и обязанности членов организации устанавливает ее устав. Кроме этого, правоспособность ТСЖ регулируется нормами жилищного законодательства. Если сделка, заключенная товариществом, не соответствует его правоспособности, ее могут признать недействительной в судебном порядке. Иск о недействительности договора может подать любой из членов товарищества собственников жилья.
Закрытый перечень прав товарищества
Немногие знают о том, что у ТСЖ есть право заниматься дополнительными видами хозяйственной деятельности. К примеру, товарищество может осуществлять предпринимательскую деятельность для получения дохода в случае, если это идет на пользу организации. В первую очередь, это сдача собственности в аренду, приобретение ценных бумаг и участие товарищества как вкладчика в других обществах с хозяйственной деятельностью. Это разрешено ТСЖ нормами жилищного законодательства РФ.
Доходы товарищества собственников жилья не должны распределяться между участниками. Они идут только на содержание и ремонт жилых помещений. Помимо этого, к закрытому перечню прав членов ТСЖ относится дополнительное строительство различных помещений, если это необходимо для достижения целей ТСЖ. В обязанности такой организации также входит ремонт и обслуживание недвижимой собственности, кроме осуществления ремонта тепловых сетей.
Права, направленные на решение текущих вопросов
Какие права имеет ТСЖ, исходя из норм Жилищного кодекса? Они содержаться в статье 137 этого нормативного документа. Товарищество собственников жилья имеет право:
- Заключать различные договора для управления, ремонта или оказания коммунальных услуг.
- Заниматься определением сметы расходов и доходов. Члены ТСЖ должны учитывать все затраты на содержание дома, а также взносы и другие доходы.
- Предоставлять собственникам жилого здания разнообразные услуги.
- Брать в кредитных организациях средства для содержания и ремонта многоквартирного дома.
- Производить расчет с лицами и организациями, которые предоставляют для товарищества услуги по ремонту.
- Пользоваться имуществом, принадлежащим организации, на правах собственника.
Свои права товарищество реализует с обязательным учетом интересов собственников жилых помещений, даже если они не являются членами организации. Поэтому, на основании согласия собственников, товарищество имеет право на:
- передачу части собственности во временное пользование;
- ремонт и перестройку собственности товарищества;
- покупку или получение в аренду земельные участки для дополнительного строительства;
- заключение ряда сделок, направленных на достижение целей товарищества.
Имеет ли право тсж распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности? Да, если на это дали согласие все собственники. При этом оно должно быть оформлено письменно. Это касается также ремонта и перестройки любой части общей собственности жильцов.
Исключительная компетенция общего собрания собственников
Необходимо знать, какие еще дополнительные права есть у товарищества собственников жилья. Собрание членов ТСЖ может решать все без исключения вопросы, которые касаются деятельности организации. Какие именно вопросы входят в компетенцию общего собрания, содержит устав организации. Но помимо этого, у общего собрания есть исключительное право вносить изменения в уставные документы организации. Эта процедура происходит на основании Жилищного кодекса, а конкретнее ст. 145.
Для внесения изменений в устав товарищества требуется решение более половины всех членов организации.
Если установленный законом порядок будет нарушен, принятые изменения в суде могут объявить недействительными. Все результаты этого собрания вносятся в протокол. Затем оформляется заявление о внесении необходимых изменений в устав ТСЖ. Новый документ обязательно следует зарегистрировать в установленном порядке. За внесение изменений в устав уплачивается госпошлина.
Бремя расходов на содержание имущества многоквартирного дома
Члены ТСЖ обязаны заботиться о собственности организации. Какие же именно обязанности есть у товарищества согласно жилищного законодательства? Собственники обязаны:
- платить за ремонт и содержание собственности;
- в обязательном порядке вносить членские взносы на основании устава ТСЖ.
Все расходы организации, которые являются необходимыми для ремонта или содержания собственности, должны определяться на основании нормативных актов жилищного законодательства. В эти траты обязательно входит плата за коммунальные услуги.
Что касается ремонта собственности, то размер расходов устанавливается на общем собрании членов ТСЖ.
Плата за эти услуги обязательно должна быть одинаковой для всех участников. Согласно нормам жилищного законодательства, эти расходы учитываются при составлении сметы. Если сумма, которую необходимо выплатить, не устраивает участников товарищества или собственников жилья, они могут обжаловать ее в суде.
- Презентация "Школа избирателя" презентация к уроку по обществознанию (9 класс) на тему
- Наставничество: как минимизировать затраты на обучение и ускорить адаптацию
- Птица солнце из дерева и щепы
- Отставки по собственному вряд ли спасут таможенную верхушку от увлекательного путешествия на нары Кто с кем связан