Основные этапы проведения оценки. Узнайте, как происходит оценка недвижимости: какие критерии играют роль на практике? Законный порядок проведения процедуры и его этапы Этап применения подходов к оценке
В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1 пунктом 16 проведение оценки включает следующие этапы:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
Информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
Информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
Информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
В процессе деятельности оценщика и отчетах ООО «Капитал» описание процесса прослеживается следующим образом:
1) Осмотр объекта.
2) Изучение документации, предоставленной Заказчиком.
3) Сбор необходимой информации для выполнения расчетов.
4) Применение общепринятых подходов к оценке имущества: затратного, сравнительного и доходного.
5) Согласование результатов и определение итоговой рыночной стоимости объекта.
6) Написание отчета об оценке.
Состав и содержание исходной информации.
ООО «Капитал» осуществляет оценку стоимости недвижимого имущества, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов, интеллектуальной собственности и стоимости предприятия (бизнеса).
Во время прохождения производственной практики проводилась работа по определению рыночной стоимости производственно складского помещения.
Исходной информацией при оценке объектов недвижимости является:
1. Технический паспорт;
2. Свидетельство на право собственности;
3. Балансовая стоимость;
4. Информация, полученная в процессе визуального осмотра.
Исходной информацией при оценке машин и оборудования является:
1. Технический паспорт;
2. Инвентаризационная ведомость;
3. Акты технического состояния;
4. Результаты визуального осмотра;
5. Сведения о проведенном ремонте (капитальном и профилактическом).
Оценка объекта.
За время прохождения производственной практики я приняла участие в проведении оценки торгово-офисного помещения, общей полезной площадью 171,6 кв.м, расположенного на первом этаже здания, находящегося по ул. Московская, 289, в г. Калуга - (далее Объект) и написании отчета об оценке.
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для консультирования Заказчика относительно рыночной стоимости объекта. Оценка определяет рыночную стоимость полного права собственности на объект.
Рынок земли:
Сегодня земельный рынок в России характеризуется особой правовой средой. Если здания и сооружения могли находиться в собственности, то земля до недавнего времени, с учетом введения в действие Земельного кодекса РФ с 30 октября 2001 г., предоставлялась только в аренду или в пользование. Практика хождения на рынке земельных участков как объектов собственности практически отсутствует, информация о сделках подобного рода крайне ограничена. До настоящего времени, в основном, приходится оперировать отношениями аренды земельных участков.
Состояние рынка земельных участков на дату оценки: рынок купли-продажи аналогичных земельных участков и имущественных прав на них пассивный и находится в стадии формирования.
Состояние рынка аренды земельных участков:основным арендодателем земельных участков выступает органы местного самоуправления; ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению и назначения улучшений.
Право заключения договора аренды является платным. Участки земли могут арендоваться на конкурсной основе. Арендатором может выступать любое юридическое и физическое лицо.
Рынок земли под объектами недвижимости коммерческого назначения, в условиях проведенной приватизации предприятий и отсутствия полного кадастрового учета, оценки и механизма купли-продажи, практически отсутствует.
Однако, Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определил, что «при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном» настоящим Законом.
До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются законодательными органами Субъектов РФ в размере от 0,7 до 1,3».
В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объектов. Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода.
Оценка рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж. При применении этого метода стоимость недвижимости коммерческого назначения определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов.
Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода:
Метод применяется для оценки как застроенных земельных участков, так и незастроенных земельных участков). Условие применения метода:
ð наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (элементов сравнения);
2. Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
3. Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
4. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Расчет рыночной стоимости земельного участка
Рынок продаж земельных участков на территории Калужской области достаточно развит, поэтому оценщик счел возможным и достаточным стоимость земельного участка, застроенного оцениваемыми строениями, определить методом сравнения продаж.
Основные этапы оценки земельных участков методом сравнения продаж.
1-й этап. Изучение состояния и тенденций развития рынка земли и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым, проданные или предлагаемые относительно недавно.
2-й этап. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам; анализ собранной информации и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом.
3-й этап. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых аналогов на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов.
4-й этап. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Для получения информации о сделках купли-продажи земельных участков в г.Калуге оценщиком проведен анализ рынка земельных участков по еженедельным рекламно-информационным изданиям, а так же по различным информационным базам данных Интернет-порталов.
В результате проведенного информационного поиска выявлены объекты-аналоги застроенных земельных участков, выставленные на продажу. Перечень объектов - аналогов и описание их основных характеристик приведен в таблице.
Эллемент сравнения | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 |
Тип объекта | Застроенный земельный участок | Не застроенный земельный участок | Не застроенный земельный участок | Не застроенный земельный участок | Не застроенный земельный участок | |
Местоположение | г. Калуга, Терепец, ул. Московская | |||||
Площадь, кв.м | ||||||
Площадь, сотки | ||||||
Передаваемые права (юр.права и огр.) | собственность | собственность | собственность | собственность | собственность | собственность |
Условия финансирования | рыночная | рыночная | рыночная | рыночная | рыночная | рыночная |
Условия сделки | коммерческая | коммерческая | коммерческая | коммерческая | коммерческая | коммерческая |
Время продажи | февраль 2012г. | февраль 2012г. | февраль 2012г. | февраль 2012г. | февраль 2012г. | февраль 2012г. |
Категория земель | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов |
Разрещенное использование | коммерческое | под строительство коммерческих объектов | под строительство коммерческих объектов | под строительство коммерческих объектов | под строительство коммерческих объектов | |
Наличие коммуникаций | все коммуникации на участке | коммуникации вблизи участка | коммуникации вблизи участка | все коммуникации на участке | все коммуникации на участке | коммуникации вблизи участка |
Наличие подъездной дороги | есть | есть | есть | есть | есть | есть |
Стоимотсь зем.уч-ка руб/кв.м | ||||||
Стоимость зем.уч-ка руб/сотка | ||||||
Источник информации | Техническая документация | novosel40.ru | novosel40.ru | novosel40.ru | novosel40.ru | novosel40.ru |
Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 | |
Местоположение | г. Калуга, ул.Московская, 289 | г. Калуга, р-н Северный, дер. Лихун | г. Калуга, р-н Канищево, ул. Писарева | г. Калуга, п. Росва, дер. Городок | г. Калуга, р-н Правый берег, дер. Шопино, ул. Васильковая | г. Калуга, р-н Правый берег, дер. Шопино |
Передаваемые права | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
Корректировка №1 | ||||||
Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
Корректировка №2 | ||||||
Величина корректировки, руб. | ||||||
Скорректированная цена, руб./сот. | ||||||
Условия продажи | коммерческие | коммерческие | коммерческие | коммерческие | коммерческие | коммерческие |
Корректировка №3 | ||||||
Величина корректировки, руб. | ||||||
Скорректированная цена, руб./сот. | ||||||
Дата предложения | февраль 2012г. | февраль 2012г. | февраль 2012г. | февраль 2012г. | февраль 2012г. | |
Корректировка №4 | ||||||
Корректировка на уторгование, % | 13,0 | 13,0 | 13,0 | 13,0 | 13,0 | |
Скорректированная цена, руб./сот. | 31 500 | 37 286 | 31 500 | 43 500 | 39 633 | |
Стоимость жилой недвижимости, тыс.руб./кв.м | 48,8 | 48,9 | 48,9 | 40,4 | ||
Поправка на местоположение, коэф. | 0,998 | 0,998 | 1,208 | 0,841 | 0,841 | |
Скорректированная цена, руб./кв.м | 31 437 | 37 211 | 38 052 | 36 584 | 33 331 | |
Расположение коммуникаций | все коммуникации на участке | коммуникации вблизи участка | коммуникации вблизи участка | все коммуникации на участке | все коммуникации на участке | коммуникации вблизи участка |
Корректировка на расположение коммуникаций, коэф. | 1,22 | 1,22 | 1,00 | 1,00 | 1,22 | |
Скорректированная цена, руб./сот. | 38 353 | 45 397 | 38 052 | 36 584 | 40 664 | |
Рыночная стоимость, руб./сот. | 39 810 | |||||
Рыночная стоимость, руб. | 676 770 |
Объяснение корректировок
1. Поправка на право собственности. Наличие прав собственности на землю в сильной степени увеличивает стоимость объекта недвижимости. Данная корректировка компенсирует разницу между правом полной собственности и правом долгосрочной аренды. Так как права собственности объектов-аналогов и объекта оценки идентичны, поправка не вносилась.
2. Поправка на условия финансирования. Так как условия финансирования продажи объектов-аналогов и объекта оценки типичные рыночные, поправка не вносилась.
3. Поправка на условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.
4. Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки определена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. По данным Справочника оценщика недвижимости рекомендуемые значения скидки на торг (уторгование) для недвижимости составляют.
5. Местоположение является одной из ключевых ценообразующих характеристик объектов недвижимости. Корректировка цены сходного объекта на местоположение осуществляется с целью сглаживания различий между сходным объектом и оцениваемым объектом вследствие его более или менее выгодного в сравнении с оцениваемым объектом расположения (расстояние от областного центра, транспортной доступности, удобства подъезда). В том случае, если сходный объект по местоположению уступает оцениваемому объекту, вносится повышающая поправка, если превосходит оцениваемый объект – то понижающая поправка. Величина поправки зависит от степени отличия сходного объекта от объекта оценки по данному критерию: чем больше отличие, тем больше величина поправки и наоборот. При расчете стоимости Объекта оценки, когда необходимо скорректировать стоимость объекта-аналога, отличающегося от Объекта оценки по какому-то параметру применяют следующую формулу:
С оц = С ан × [Р оц / Р ан ] n ,
где:
С оц – стоимость Объекта оценки;
С ан – стоимость объекта-аналога;
Р оц - главный параметр оцениваемого объекта;
Р ан - главный параметр аналога;
n – коэффициент торможения цены.
Формула предполагает, что существует экспоненциальное соотношение между стоимостью и главным ценообразующим фактором. Чаще всего в практике встречается достаточно узкий диапазон значений коэффициентов 0,6 – 0,8.
Расчет величины поправки на местоположение проведен путем сопоставления стоимости жилой недвижимости в местах расположения Объекта оценки и объектов – аналогов с учетом минимального значения коэффициента торможения цены 0,6.
Корректировка на расположение коммуникаций. Наличие коммуникаций непосредственно на территории земельного участка, является ценообразующей характеристикой. Поправка на расположение коммуникаций рассчитана методом парных продаж.
Подход к оценке с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство здания плюс затраты на приобретение земельного участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. Затраты на создание объекта недвижимости отнюдь не всегда являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода в достаточной степени специфична.
При оценке объектов недвижимости затратным подходом придерживаются следующей последовательности действий:
1.Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится здание.
2.Расчет рыночной стоимости строений:
Расчет стоимости строительства нового здания (восстановления или замещения).
Определение уменьшения полезности объекта в результате износа:
§ физического, являющегося следствием возраста объекта, природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта;
§ функционального, являющегося следствием несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка;
§ экономического (внешнего), являющегося следствием негативного влияния внешней среды (окружения) объекта.
Расчет остаточной стоимости здания путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение) всех видов износа. В случае, если в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, т. к. стоимость замещения включает в себя современные требования и стандарты рынка.
3. Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости здания и рыночной стоимости земельного участка.
Расчет стоимости строительства нового здания (восстановления или замещения)
Восстановительная стоимость объекта недвижимости - это стоимость строительства точной копии оцениваемой недвижимости, а стоимость замещения – это стоимость строительства объекта, имеющего такую же функциональную полезность, но построенного по современным технологиям и в соответствии с текущими рыночными стандартами. Для целей оценки рыночной стоимости наиболее предпочтительным является определение стоимости замещения ввиду ее большей адекватности текущим рыночным условиям и стандартам.
Существует три традиционных метода определения стоимости строительства:
– метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости);
– поэлементный метод;
– сметный метод (или метод количественного анализа).
Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости)
По этому методу текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения объекта умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Как правило, единицами измерения могут быть 1 кв.м или 1 куб.м. В условиях России в качестве удельных показателей используются:
– сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов;
– сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).
Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах определенного базисного периода (1969год).
Поэлементный метод
Оценка стоимости недвижимости рассчитывается так же, как в предыдущем методе, но не для всего здания сразу, а для его частей (элементов, компонентов), имеющих какие-либо существенные различия. Сумма оценок стоимости различных частей здания дает оценку стоимости объекта в целом.
Сметный метод (метод количественного анализа)
Этот метод использует данные инвентаризации всех компонентов (материалов, изделий, оборудования) оцениваемого объекта и данные о всех видах трудозатрат (по объему и стоимости), необходимых для монтажа отдельных элементов и создания объекта в целом. К стоимости материалов и оборудования добавляются накладные расходы и иные затраты, необходимые для воспроизводства объекта, составляется полная смета воспроизводства оцениваемого объекта.
При определении полной восстановительной стоимости были использованы укрупненные показатели восстановительной стоимости в базисном уровне цен 1969г. на единицу строительного объема здания. Для перехода от цен 1969г. к ценам на дату оценки использовались следующие нормативные документы и справочные материалы:
постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.1983 г. "Об утверждении индексов стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек";
приложение к письму Госстроя СССР от 6.09.90 г. №14-Д "Индексы изменения стоимости СМР, прочих затрат и территориальных коэффициентов";
приложение к письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 января 2010 г. N 1289-СК/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов на I квартал 2010 года;
Приложение 1 к письму Минрегиона Россииот 07 ноября 2011 г. N 30394-ИП/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок на IV квартал 2011 года.
Удельная стоимость строительства объекта в ценах по состоянию на дату оценки определялась по следующей формуле:
С 2012 = С 1969 ´ К кор ´ К 1969 - 1984 ´ К 1984 – 1991 ´ К 1991 – 2001 ´ К 2001 – 2012 ,
где С 1969 – стоимость строительства здания в ценах 1969 года (сборники УПВС);
К кор – коррелирующий коэффициент к удельной стоимости здания;
Стоимость воспроизводства по состоянию на дату оценки определялась по формуле:
С = С 12 ´ V + ПЗ + НДС,
где: С 2012 – удельная стоимость строительства в ценах на дату оценки;
V – строительный объем здания, куб.м;
ПЗ – прибыль застройщика принята в размере 24% для торгово офисных объектов и 19% для производственно-складских объектов от стоимости строительства по данным Справочника оценщика недвижимости;
НДС – налог на добавленную стоимость (18%).
Расчет физического износа
Физический износ рассчитан оценщиком на основе визуального обследования с использованием таблиц ВСН 53-86(р). Расчет величины физического износа приведен в таблицах.
№ п/п | Наименование элемента | Техническое состояние | Удельный вес элемента в стоимости или материалоемк., % | Фактический износ элемента по результатам исследования, % | Доля физического износа элемента в здании, % |
Фундаменты | Трещины | 1,4 | |||
Стены и перегородки | Глубокие трещины и отпадения штукатурки местами, выветривание швов | 5,8 | |||
Перекрытия | Трещины в плитах поперек рабочего пролета | 4,25 | |||
Кровля (покрятия) | Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки | 1,2 | |||
Полы | Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м 2 на площади до 25% | 3,6 | |||
Проемы | Удовлетворительное состояние | 0,6 | |||
Отделочные работы | Потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и потеки | 0,6 | |||
Внутренние сантехнические и электротехнические работы | Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек | ||||
Прочие работы | 1,5 | ||||
Суммарный физический износ с учетом округления | 21, 95 |
Расчет функционального и внешнего (экономического) устаревания не проводился по причине отсутствия признаков этого износа.
Процесс установления стоимости недвижимого имущества проводится по определенным принципам, с использованием установленных методов. Оценка недвижимости включает несколько этапов.
1 этап. Постановка задачи – для чего необходимо определение стоимости объекта. На этом этапе требуется уточнение цели проводимой процедуры. Например, для продажи квартиры или для получения ипотечного кредита.
Требуется выяснить какую именно стоимость предстоит установить. Зависеть это будет от цели проведения оценочных работ. Так для реализации имущества нужно определить рыночную стоимость, для оформления страхового полиса – страховую. Залоговая стоимость обычно рассчитывается при оформлении закладной на имущество для предоставления кредита.
Обязательно определяется дата проведения работ. Фиксируются все возможные условия и обстоятельства, которые могут повлиять на конечную стоимость.
2 этап. Формирование плана и договора. Оценщик после предварительного ознакомления с объектом составляет порядок проведения оценочных работ, который начинается с визуального осмотра недвижимости, ознакомления с предоставленной информацией. Если объект достаточно большой, то определяется необходимость привлечения дополнительных экспертов-оценщиков.
В конце данного этапа требуется составить и подписать договор, в котором указываются стороны его заключающие.
Также описывается предмет договора, сроки выполнения работ, стоимость проводимых услуг.
3 этап. Сбор информации и обоснование выводов. Данный этап является наиболее ответственным. От того какая будет собрана информация, зависит и конечный результат.
Изучается более детально недвижимость, которая подробно расписывается. Указываются возможные дефекты, описывается прилегающая территория к объекту. Анализируются имеющиеся юридические бумаги, проверяется их достоверность. Объект рассматривается с точки зрения его экономического и социального расположения.
В завершении вся собранная и предоставленная информация анализируется специалистом.
4 этап. Выбирается наиболее приемлемый и эффективный способ использования данной территории как обустроенного места, так и предположительно вакантного. Определяется наибольшая цена для использования земельного участка, где располагается объект.
5 этап. Процедура расчета стоимости объекта. Проводится она на основании трех основных методов расчета:
- доходный подход основывается на определение возможного получения экономических выгод от использования данного объекта.
- Сравнительный метод базируется на сравнении аналогичных объектов недвижимости. Данный способ не может быть применим для уникальных объектов, так как недвижимость должна быть сопоставима.
- Затратный подход основан на включении тех расходов, которые производились ранее и которые следует дополнительно внести для восстановления объекта с учетом его износа.
6 этап. Согласование полученных результатов с учетом всех условий. На данном этапе выявляются возможные неточности и ошибки. Формируется окончательная итоговая стоимость.
7 этап. Составление оценочного отчета, который передается заказчику работ.
В нем должна быть обязательно указана следующая информация:
- дата составления отчета;
- сведения об оценщике;
- основание на проведение оценочных работ;
- описание недвижимости;
- перечень использованных методов и способов проведения оценки;
- допуски и ограничения при определении стоимости;
- перечень документации;
- итоговая стоимость объекта.
Критерии стоимости объекта
На величину конечной цены недвижимости влияет огромное количество критериев и факторов:
Для недвижимости существенное влияние на стоимость оказывает год постройки здания, а также материал, из которого оно возведено.
Как проводится оценивание на практике: порядок процедуры
Обычно, когда проходит оценка недвижимости, у двух участников сделки имеется разный взгляд на конечный результат. Банк заинтересован в занижении стоимости недвижимости. Если она будет ниже, то реализация объекта в качестве залога возможно пройдет быстрее.
Для заемщика же большая стоимость гарантирует большую сумму кредита. Данную ситуацию следует учитывать, когда банковская организация предоставляет своего оценщика.
Причем при проведении оценочных работ независимым специалистом банк может отказать в принятии такого отчета.
Оценка недвижимости – процедура, которую требуется проводить для установления стоимости объекта на конкретный момент. Выполняют работы по определению стоимости специалисты-оценщики. Процедура оценивания состоит из нескольких этапов, каждый из которых важен для установления точной итоговой стоимости.
Необязательая оценка
Необязательая оценочная деятельностьосуществляется на основании договора между оценщиком (ЮЛ или ИП) и Заказчиком (ФЛ, ИП, ЮЛ)
Договор заключается по общему правилу, в соответствии с ГК РФ.
Также усвя договора приводятся в ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ":
Основания заключения договора;
Вид объекта оценки;
Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
Сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
Заключение договора
При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
После заключение с заказчиком договора об оценке проведение оценки включает в себя следующие этапы:
1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки:
Оценщик осуществляет сбор и обработку:
правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
2. Анализ рынка, к которому относится объект оценки:
Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
3. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов:
Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.
4. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки:
Законодательно не определен порядок получения итоговой стоимости. На практике оценщик чаще всего для определения итоговой величины стоимости объекта оценки применяет метод субъективного взвешивания. При данном методе оценщик анализирует преимущества и недостатки каждого подхода и присваивает им коэффициенты, вычисляя средневзвешенную величину стоимости объекта оценки.
5. Составление и передача заказчику отчета об оценке:
Основные требования к отчету об оценке как акту, имеющему юридическое значение, сформулированы в ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и "Федеральном стандарте оценки"- ФСО- 3.
Таким образом, основными законодательными документами по оценке являются:
1. ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"
2.Международные стандарты оценки. - www.cfin.ru
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 395 "О лицензировании оценочной деятельности".
4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к поведению оценки», ФСО N1, 2007
5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» ФСО N2, 2007
6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» ФСО N3, 2007.
7. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, ФСО № 4. 2011.
8. Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения, ФСО N 5. 2011.
1й этап – определение задачи оценки (определение проблемы)
· цель оценки
· вид определяемой стоимости
· установление границ оцениваемого имущества (т.е. что именно должно быть оценено и проанализировано)
· установление оцениваемых имущественных прав
· дата оценки
2й этап - составление плана и договора на проведение оценки
· график работ по оценке
· источники информации
· выбор методов оценки
· затраты на проведение оценки
· денежное вознаграждение за проведение оценки
· составление договора на оценку
Й этап - сбор и анализ информации
· осмотр объекта и прилегающей территории
· юридическое описание объекта недвижимости
· физические характеристики и местоположение
· проверка достоверности собранной информации
· анализ и обработка информации, и подготовка этой информации для фиксирования в отчете
Й этап - анализ лучшего и наиболее эффективного использования
· анализ земельного участка как условно свободного
· анализ земельного участка с улучшениями
· правовая обоснованность
· физическая осуществимость
· финансовая целесообразность
· наивысшая стоимость недвижимости
Й этап - расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов
· доходный
· сравнительный
· затратный
Й этап - согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости
· проверка полученных данных о величине стоимости
· допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации
· выведение итоговой величины стоимости
Й этап - составление отчета об оценке
ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ
Доходный подход. Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.
Расчет стоимости может быть осуществлен методом прямой капитализации доходов или анализа дисконтирования денежных потоков. Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразованиягодового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП, когда:
§ предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
§ имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
§ потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
§ оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
§ объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).
ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ
Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.
После корректировки цен их используют для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
В рамках сравнительного подхода используются следующие методы оценки:
Метод сравнения продаж;
Метод, основанный на применении валового рентного мультипликатора;
ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРТАНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем зданий и сооружений, аналогичных по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.
Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:
Определение рыночной стоимости права использования земельного участка.
Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной восстановительной стоимости объекта.
Определение величины накопленного износа объектов основных средств.
Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости (стоимости замещения).
Увеличение рассчитанной остаточной стоимости комплекса на стоимость земельного участка.
ТРЕБОВАНИЯ ФСО К СОДЕРЖАНИЮ И СОСТАВЛЕНИЮ ОТЧЕТА ПО ОЦЕНКЕ
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
· в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
· информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
· состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
· отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Требования к содержанию отчета об оценке
Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:
а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
· общая информация, идентифицирующая объект оценки;
· результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
· итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике:
· об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
· об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;
· информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности.
В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;
е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Это упорядоченный процесс, базирующийся на рассмотренных в предшествующих пунктах принципах. Он основывается на научном методе и применим для широкого круга оценочных задач. Для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов и предположений используется рыночная и другая информация.
Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:
- 1) определение задачи,
- 2) составление плана оценки,
- 3) сбор и проверка информации,
- 4) применение наиболее целесообразных подходов к оценке объекта и анализ вариантов лучшего использования,
- 5) согласование,
- 6) отчет о результате оценки стоимости объекта.
Рассмотрим каждый из этих этапов.
Этап 1. Определение задачи.
Условие задачи безусловно диктует клиент, Он определяет, для какой цели производится оценка. Но оценщик очень тщательно и щепетильно должен уточнить все интересы и намерения клиента, поскольку от правильно поставленной задачи будет зависеть и результат. При этом обязательно необходимо и важно идентифицировать реальный объект и определить связанные с ним юридические права.
Этот этап должен непременно включать в себя следующие элементы:
- -идентификацию объекта недвижимости;
- -установление и уточнение юридических прав;
- -дату оценки;
- -описание целей оценки;
- -определение вида стоимости;
- -определение дополнительных условий.
Этап 2. Составление плана оценки объекта недвижимости.
После определения и уяснения задачи необходимо искать пути её решения.
Это целесообразнее всего сделать через структурирование процесса оценки, т.е. составления общей схемы, предусматривающей рассмотрение в первую очередь общих факторов, а затем уже более специфических. Например, с регионального уровня стоимости идентичных объектов необходимо переходить (спускаться) к стоимости на уровне местного рынка или его сегмента. На нижнем уровне осуществляется анализ конкретных факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.
Последовательность процедур этого этапа включает:
- 1) определение требований к информации;
- 2) выявление источников её получения;
- 3) идентификацию наиболее подходящей методологии;
- 4) определение затрат времени и трудозатрат;
- 5) составление плана работы;
- 6) конкретизация предложений об условиях выполнения задания и гонораре;
- 7) подписание договора.
Необходимо заметить, что последние пункты служат для уточнения и повышения ответственности и оценщика, и клиента.
Этап 3. Сбор и анализ информации.
Очевидно, что реальная оценка стоимости объекта недвижимости может быть получена при наличии полной и достоверной информации, включающей как общие, так и специальные данные.
К общим данным относятся сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические издания и журналы по оценке недвижимости. Для достоверной оценки необходимо также знать уровень инфляции, ставки банковского кредита и реинвестирования, покупательскую способность, уровень цен, занятости и др.
К общим относятся и данные о районе местонахождения объекта оценки.
Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.
Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:
- -площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);
- -топографические и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);
- -описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;
- -возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).
Необходимо также иметь информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при оценке недвижимости тем или иным методом.
Этап 4. Анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает поиск возможностей увеличения дохода как от земли, так и от строений.
Этап 5. Согласование.
В ходе этого процесса (называемого «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный результат.
Согласование предусматривает следующие процедуры:
- -обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;
- -повторную проверку статистических и вероятностных показателей;
- -логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;
- -окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.