Согласование результатов оценки. Согласование результатов оценки объектов недвижимости
Появление наукоемких производств является результатом естественной эволюции технологического развития, когда все увеличивающиеся затраты на науку и образование потребовали создания в экономике замкнутого воспроизводственного контура, обеспечивающего отдачу затраченных средств, в том числе на расширение базы исследований и разработок и улучшение системы образования. Кроме того, как отмечается в исследованиях технико-экономического и технологического развития, явно или неявно присутствует представление о наличии функциональной связи между затратами на развитие науки и научно-техническим уровнем выпускаемой продукции.
Прибыльность наукоемких производств на всех этапах их становления выше, чем в отраслях с консервативным типом развития. Характерная черта самых крупных и преуспевающих наукоемких производств -- большая часть их продукции предназначена для удовлетворения потребностей широких слоев населения. Отсюда и высокие показатели рентабельности (как известно, в среднем в мировой экономике нормальным считается уровень рентабельности к инвестиционному капиталу в размере 7--8%).
Процесс опережающего роста затрат на науку и образование в структуре материального производства отражается в понятии «наукоемкость» отраслей экономики». В общем случае продукция какого-либо производства или отрасли называется F-емкой (трудоемкой, ресурсоемкой, наукоемкой, времяемкой, энергоемкой и т.д.), если доля затрат на фактор F его стоимости выше, чем средняя доля аналогичных затрат в стоимости продукции других производств или отраслей экономики .
К категории наукоемкой принято относить такую продукцию, при производстве которой доля затрат на исследования и разработки в общих издержках или в объеме продаж составляет не менее 3,5--4,5%. Это барьерное значение критерия наукоемкости продукции не является строгим и всеобщим: во-первых, оно различается в разных странах; во-вторых, методика отнесения затрат на НИОКР (то есть их структура) в разных странах также неодинакова. Существует и другой показатель -- наукоотдача, под которым понимается отношение объема продаж наукоемкой продукции к расходам на НИОКР за определенный период времени (как правило -- год). Критерием эффективности наукоотдачи является относительный рост продаж новой (с точки зрения очередного качественно отличного от предыдущего, поколения технических изделий) высокотехнологичной продукции с высокими потребительскими качествами на рынке по сравнению с ростом всего наукоемкого рынка (включая устаревшую продукцию, разработанную ранее, но еще продаваемую на рынке).
На качество роста наукоемкого рынка влияют два обстоятельства: первое заключается в том, что рынок увеличивается в основном за счет продаж продукции и услуг, соответствующих уровню передовой техники и технологии1, на потребительском рынке и производственному сектору; второе -- должна увеличиваться доля населения, ориентированного на потребление высокотехнологичной продукции.
Наукоемкими рынками являются рынки продукции пятого и более высоких технологических укладов. Ядро пятого технологического уклада составляют электронная промышленность, вычислительная, оптиковолоконная техника, программное обеспечение, телекоммуникации, роботостроение, производство и переработка газа, информационные услуги. В настоящее время происходит промышленное освоение и шестого технологического уклада, ядро которого включает наноэлектронику, генную инженерию, мультимедийные интерактивные информационные системы, высокотемпературную сверхпроводимость, космическую технику, тонкую химию и т.п.
Основными отличительными и характерными признаками становления наукоемких производств и формирования наукоемкого сектора рынка в индустриально развитых странах являются:
передовые наука и научные школы по всем главным направлениям фундаментальных и прикладных исследований;
эффективная и общедоступная система образования и подготовки высококвалифицированных кадров, традиции и авторитет высокой технической культуры;
появление нового типа общественного субъекта со специфическими потребностями в научно-технических новшествах;
эффективная система защиты прав интеллектуальной собственности и распространения нововведений;
государственная значимость ряда отраслей прикладных наук для укрепления обороноспособности и технологической независимости страны;
способность и целеустремленность в получении, освоении и, главное, широкомасштабном и оперативном использовании в промышленности научно-технических достижений, обеспечивающих технологическое лидерство и повышенную конкурентоспособность;
встроенность в мировую финансовую систему и активная способность формирования благоприятного инвестиционного климата в собственной стране;
умелое использование преимуществ программно-целевой методологии планирования и финансирования крупных научно-технических проектов, сочетающей целевую направленность исследований, разработок и производства на конкретный результат с перспективными направлениями работ общесистемного, фундаментального назначения;
высокая динамичность производства, проявляющаяся в постоянном обновлении его элементов (объектов исследований, разработок и производства, технологий, схемных и конструктивных решений, информационных потоков и т.д.), в изменении количественных и качественных показателей, в совершенствовании научно-производственной структуры и системы управления;
способность к активной и эффективной инвестиционной и инновационной деятельности (в производстве, в соответствии с общемировой практикой, темпы обновления активной части основных производственных фондов должны достигать 10--13%, в научно-экспериментальной базе -- 30--40% в год);
высокая доля экспериментального и опытного производства в структуре производственного аппарата экономики;
преимущественное использование в производстве только передовых технологий;
высокие удельные затраты на НИОКР в структуре производства;
длительный полный жизненный цикл многих видов продукции (от замысла до утилизации), достигающий 10--15 и более лет (самолеты, например, эксплуатируются по 30--40 лет, постоянно нуждаясь в профилактическом обслуживании и ремонте, а к этому этапу нужно еще прибавить этапы их разработки и производства; в электронике, приборостроении и т.п. дело обстоит, конечно, иначе);
ключевая роль государственной поддержки (прежде всего финансовой и налоговой) инновационных проектов и производств на начальном этапе их становления;
усовершенствование системы ценообразования, содержанием которого является учет всех издержек производства, включая затраты на исследования и разработки, на систему управления инновационными проектами, на систему образования и повышения квалификации работников, на систему реакреации высококвалифицированного персонала и т.д.;
наличие высококвалифицированного научного, инженерно-технического и производственного персонала, абсолютно преобладающего в общей численности занятых;
наличие уникальных научных школ и опытно-конструкторских коллективов, способных создавать конкурентную на мировом рынке продукцию, удерживать лидерство в развитии необходимых для этого научных направлений и технологий и др. .
Развитие наукоемкого рынка тесно связано с глобализацией экономики. Эти процессы не просто взаимосвязаны, но и взаимно обусловлены: без одного нет другого. Рост наукоемких рынков происходит за счет перераспределения финансовых, производственных, материальных и трудовых ресурсов с других рынков. Компании, работающие в высокотехнологичном секторе экономики, с одной стороны, используют преимущества этого процесса, а с другой -- сами ускоряют его своей деятельностью.
Достаточно полное и совершенное исследование механизма движения капитала в новую экономику, использующую научно-технические достижения, назвать трудно. Как правило, применяются стандартные объяснения:
высокая рентабельность подобных производств, связанная с высокой отраслевой производительностью труда, делает их привлекательными для инвесторов;
предприятия используют свое монопольное положение и через ценовой механизм перераспределяют стоимость, «эксплуатируя» экономических субъектов, функционирующих на других рынках.
Необходимо отметить, что эти объясняющие схемы -- лишь фиксация вторичных эффектов, так как в рамках стандартных моделей мировой финансово-кредитной системы и равновесных рынков неясно, почему все же именно эти высокотехнологичные отрасли стали приоритетными (отраслями-лидерами).
Гипотеза, объясняющая объективную основу лидирующего развития наукоемких отраслей в современной экономике. На наш взгляд, следует исходить из того, что представление о механизме выравнивания нормы прибыли между отраслями в условиях глобализации рынков и мировой экономики необходимо скорректировать, учитывая специфический механизм ценообразования на наукоемкую, инновационную продукцию .
Традиционное представление об этом механизме исходит из того, что при определении цены неявно предполагается средний уровень издержек на производство той или иной продукции. И это правильно -- но только в том случае, если не учитывать отраслевые (технологические) различия как производственного, так и личного потребления. На современном этапе технологического развития стандарты потребления в разных отраслях экономики существенно различаются. Они зависят от общего уровня образования основной массы работников отрасли, производственной культуры, способов реакреации (восстановления способности персонала к труду) и т.д. В момент найма рабочей силы ее стоимость уже предопределена рынком и в среднем мало зависит от личности конкретного наемного работника. Для наукоемких производств существенно по сравнению с другими отраслями повышены расходы непосредственно на проведение НИОКР и оплату высококвалифицированного персонала и косвенно -- на систему образования и «индустрию отдыха и досуга». Эти расходы общественно признаны потребителями и статистически отражены в повышении относительной величины добавленной стоимости в структуре стоимости продукции и, следовательно, определяют статистический феномен высокой отраслевой производительности труда в форме выработки на одного занятого. Несомненно, что производительность труда в наукоемких отраслях в целом выше, чем в отраслях низших переделов, однако статистика завышает ее реальную величину. Определение реальной величины производительности труда в наукоемких отраслях требует отдельного исследования.
Вторичный эффект указанного феномена состоит в том, что становление новых высокотехнологических укладов позволяет за счет стоимостного механизма перераспределять часть вновь созданной стоимости и обеспечивать локальное повышение нормы прибыли у отдельных производителей. Следовательно, в эти новые производства устремляется свободный капитал в кредитной и (или) финансовой форме. Это приводит к повышению капитализации высокотехнологичных компаний; как следствие -- расширяется новый рынок и создается некоторый новый тип потребления и, соответственно, новый рынок. Таким образом, перманентное образование все новых рынков ведет к возникновению специфического механизма, обеспечивающего непрерывно воспроизводимое перераспределение части вновь созданной стоимости из производств, базирующихся на старых технологических укладах, в более совершенные.
Наукоемкая продукция - это продукция, в которой доля затрат на НИОКР в общей стоимости продаж составляет не менее 2,5%.
Продвижение (promotion), как элемент комплекса маркетинга, включает в себя все средства коммуникаций, которые могут донести информацию до широкой публики. Эти средства условно делятся на пять больших классов: реклама, стимулирование сбыта, связи с общественностью, торговые агенты (персональные продажи) и прямой маркетинг.
Практика показывает, что традиционные подходы, успешно работающие для других видов товаров, не всегда могут быть применены при продвижении на рынок новой НТП. Основная особенность заключается в самой специфике продукта, так как обычно внедрение научно-технических разработок требует значительных затрат, введения новой технологии в производственный процесс, а также характеризуется высоким риском «непринятия» нового продукта рынком.
Существование различных стадий развития НТП порождает наличие нескольких способов продвижения их на рынок:
«ознакомительный» маркетинг, который применяется на ранних стадиях развития, когда прежде всего необходимо ознакомить пользователей с основными особенностями, технологиями, возможностями использования научно-технического продукта;
«прикладной» маркетинг, который применяется при наличии НТП-аналогов и направлен на ознакомление пользователя с конкретным научно-техническим продуктом;
«сравнительный» маркетинг, который является продолжением прикладного маркетинга и применяется, когда пользователю необходимо не только уметь использовать научно-технический продукт, но и находить тот из них, который в наибольшей степени отвечает его потребностям, а также финансовым возможностям
Основой продвижения НТП на зарубежные рынки является позиционирование данной продукции в своем сегменте рынка. Позиционирование предусматривает определение индивидуальных особенностей предлагаемой продукции и их отличие от существующих аналогов. Поэтому важно подробно сравнить все существенные параметры предлагаемой НТП с параметрами существующих.
Главной особенностью продвижения НТП является разъяснение потенциальным пользователям преимуществ, основных характеристик и новых потребительских свойств, предлагаемых к использованию. В качестве источников информации о НТП выступают: публикации национальных и международных официальных организаций; публикации государственных органов; публикации торгово-промышленных палат и объединений; аналитические отчеты научных организаций; данные о регистрации патентов, лицензий и других исключительных прав конкурентов; книги, сообщения в специальных журналах и газетах; прайс-листы, каталоги, проспекты и другие фирменные публикации.
Сущность, показатели оценки, измерители качества продукции.
Объективная необходимость обеспечения надлежащего качества в процессе проектирования, изготовления и использования новых изделий инициирует применение в производственно-хозяйственной деятельности предприятий специальной системы показателей, позволяющих определять и контролировать уровень качества всех видов продукции:
Дифферинцированные
2. Обобщающие – характеризуют общий уровень качества всей совокупности выпускаемой продукции
3. Общие – отражают качество всех или многих вижо продукции.
Применяют следующие группы показателей: назначения; экономного использования сырья, материалов, топлива и энергии; надежности (безотказности, долговечности, ремонтопригодности, сохраняемости); эргономические; эстетические; технологичности; транспортабельности; стандартизации и унификации; патентно-правовые; экологические; безопасности.
Управление качеством продукции в организации.
Современные условия хозяйствования вынуждают каждое предприятие внедрять действенный контрольный механизм управления качеством продукции и строго придерживаться его требований. Определяющими элементами этого специфического менеджмента, оказывающими наиболее существенное влияние на процесс постоянного обеспечения производства и снабжения рынка конкурентоспособной продукцией, являются стандартизация и сертификация изделий.
Стандартизация продукции
Под стандартизацией понимают установление единых правил с целью упорядочения деятельности в определенной отрасли. Применительно к продукции стандартизация охватывает несколько структурных элементов:
1. Установление требований к качеству готовой продукции, а также сырья, материалов, полуфабрикатов и комплектующих деталей.
2. Развитие унификации и агрегатирования продукции как важнейшего условия специализации и автоматизации производства
3. Определение норм, требований и методов в области проектирования и изготовления качественной продукции
4. Создание единых систем классификации и кодирования продукции, носителей информации, форм и методов организации производства
5. Формирование единой системы показателей качества продукции, методов ее испытания и контроля, обеспечение унификации терминов измерений и обозначений.
Сертификация продукции и систем качества
Сертификация
Сертификация продукции.
Сертификация – это процедура, посредством которой уполномоченные органы дают письменную гарантию, что продукция, процесс или услуга соответствует заданным требованиям.
В основе сертификации лежат стандарты, соблюдение которых является обязательным условием для успешной работы любого предприятия, организации, учреждения.
Сертификация – ср-во гарантии производителя соответствия стандарту: контроль за кач-вом (гос, ведомств, тех).
Сертификация продукции осуществляется в двух формах: 1Обязат. сертификация продукции - обязательная форма подтверждения качества продукции требованиям действующих на территории РБ технических нормативных правовых актов. Обязательная сертификация на территории Республики Беларусь осуществляется в отношении продукции включенной в перечень продукции, работ, услуг и иных объектов оценки соответствия подлежащих обязательному подтверждению соответствия, утвержденный Постан. Гос комитета по стандартизации РБ от 16 декабря 2008 г. № 60. Так же обязательной сертификации подлежит продукция, включенная в соответвующие перечни утвержденных на территории РБ техниеских регламентов Республики Беларусь или технических регламентов Таможенного Союза. Добровольная сертификация продукции - это добровольное подтверждение соответствие продукции требованиям действующих на территории РБ технических нормативных правовых актов, то есть процедура подтверждения соответствия, которая проводится по инициативе заявителя. При добровольной сертификации заявитель самостоятельно выбирает технические нормативные правовые акты в области технического нормирования и стандартизации, на соответствие которым осуществляется добровольная сертификация, и определяет номенклатуру показателей, проверяемых при добровольной сертификации. Наличие добровольного сертификата является не только хорошей рекламой товара, но и зачастую является решающим фактором при проведении тендеров. Сертификация продукции осуществляется в соответствии с требованиями ТКП 5.1.02-2012 "Национальная система подтверждения соответствия Республики Беларусь. Сертификация продукции. Основные положения". Реализация продукции подлежащей обязательной сертификации на территории РБ, без наличия сертификата соответствия запрещается.
Для оценки предметов и событий существует большое количество характеристик и параметров. Один из них - наукоемкость. Это параметр, который используется на производстве в разработке продукции и техники. Подробнее об этом повествуется в данной статье.
Наукоемкость - это важная составляющая современного производства
Этот показатель применяется, чтобы отображать пропорцию, которая существует между производством и научно-технической деятельностью в виде размера затрат, которые идут на научные разработки в выражении на единицу товара или услуги. Этому параметру даётся количественная оценка. Также наукоемкость может быть представлена в виде соотношения количества занятых исследовательской деятельностью сотрудников к общему числу персонала производства на предприятии или даже в целой отрасли.
Так, наукоемкость может определяться и по количеству затрат, которые выделяются на исследования, по их соотношению к объему продаж товара. Наблюдается тенденция увеличения удельного веса к стоимости продукции. Поэтому можно сказать, что наукоемкость - это один из важных показателей конкурентоспособности выпускаемых товаров или предоставляемых услуг.
Какие технологии называют наукоёмкими?
Такие обозначения используются для сегментов различных областей, реализующих разработанные инновации, и которые сложно или невозможно воссоздать в неподходящих условиях. Наукоёмкие технологии подразумевают наличие инвестиций в исследования для получения результата. К ним относят:
- электронику;
- робототехнику;
- беспроводные технологии;
- программное обеспечение;
- нанотехнологии;
- системы безопасности;
- экологически чистые технологии, что позитивно влияют на энергосбережение;
- альтернативная энергетика;
- навигационные технологии;
- биотехнологии;
- разработки в сфере медицины;
- технологии, имеющие двойное и оборонное назначение.
Как видите, наука и техника двигаются вместе. Давайте же детально остановимся на том, почему данные направления являются важными для нас.
Важность наукоёмких технологий
Как вы могли заметить, представленные выше области могут существенно упростить жизнь. Все они - результаты научных исследований. Следует отметить, что их применение не является обязательным, но подумайте, как сложно будет ходить за водой к ближайшему колодцу? Или какова будет эффективность работы сельского хозяйства, если придётся всё перекапывать лопатами, а не тракторами? Наукоемкость - это важный параметр, который всё большему числу людей позволяет упрощать физический труд с помощью прогрессивных разработок. Теоретически, в будущем можно будет достичь того, что большинство человеческих ресурсов будут направлены на научные или культурные изыски. Соответственно, наука и техника значительно улучшит жизнь обитателей планеты.
Как вычислить наукоёмкость?
Вскользь этот вопрос был освещен немного ранее. Но давайте остановимся более детально на определении наукоемкости отраслей.
Итак, для этого вычисляют совокупность таких параметров, как:
- Затрат на научные исследования и разработки по отношению к объемам или Также в качестве сравнительного параметра могут использоваться произведённый и объем отгруженной продукции.
- Численность специалистов, которые занимаются исследованиями, и тех, кто им помогает по отношению к общему числу людей, задействованных в данной отрасли.
- Затрат на научные разработки к сумме, которая используется на производственно-промышленный персонал и объем основных фондов отрасли, что задействованы в изготовлении продукции.
По результатам исследований в нашей стране чаще всего используются методы, где во главу угла поставлены суммы, которые направляются на поиски. Данный показатель выступает в паре либо с ценовой основой, либо с количеством и квалификацией персонала. В конечном счете часто применяются и методы комбинирования, чтобы получить как можно лучший результат.
Нюансы наукоёмкости
Количество не всегда приводит к качеству. Фактор наукоемкости, конечно, важен, для того, чтобы оценить положение дел на производстве, но он не является определяющим. Необходимо помнить о том, что люди разнятся по своему характеру, темпам работы, знаниям, талантам и другим параметрам, и характеристикам. Также, определённое влияние может сыграть и удача: стоит вспомнить обнаружение рентгеновского излучения. Поэтому быть уверенным в получении одинакового результата при идентичных характеристиках не приходится.
Более детально о факторе наукоемкости
О нем вспоминают, как правило, говоря о новейших отраслях. Они, в свою очередь, тяготеют к крупным научным центрам, которыми являются большие города. В результате возникло нечто новое. Это специализированные технопарки и технополисы.
В них полностью осуществляется технологическая цепочка, начиная от заканчивая продажей изобретённой продукции. Давайте внимательнее остановимся на основных субъектах:
- Технопарк. Так называют агломерацию наукоемких фирм, которые группируются вокруг университета, института или лаборатории. Основная задача данных форм организации - сокращать сроки, за которые научные идеи внедряются в практику.
- Технополис. Подобным образом называют комплексный научно-производительный городок, который был специально построен, чтобы заниматься передовыми технологиями, подготовкой специализированных кадров и наукоемкими производствами.
Заключение
Итак, наукоёмкость является важным фактором для определения эффективности деятельности экономики. Конечно, этот параметр не решает все проблемы самостоятельно. Следует отметить, что изыскания в некоторых областях науки не проводятся из-за того, что они слишком затратные и не влекут быстрой прибыли. Поэтому разработки в таких сферах лежат в основном на плечах государства.
текст статьи.
1. Введение
20 мая 2015 года Приказами Минэкономразвития России были утверждены новые редакции трех базисных федеральных стандартов оценки - ФСО №1-3. НП «СРОО «Экспертный совет» подробно освещало процесс разработки указанных документов, обращая внимание профессионального оценочного сообщества на их проблемные положения .
К сожалению, по причине низкой активности сообщества устранить все проблемные положения не удалось. Настоящая статья посвящена анализу неприметного, на первый взгляд, пункта 25 ФСО №1 , своеобразного «пасхального яйца» новой серии федеральных стандартов оценки. Дословно он звучит следующим образом:
«В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии)».
Обратим внимание, что данное положение появилось «из ниоткуда», уже после окончания работы Рабочей группы при Минэкономразвития России, в которой разрабатывалась новая редакция ФСО №1.
Реконструируем смысл указанного пункта стандарта:
- В отчете об оценке должен быть отображен некий анализ и причина расхождения результатов, полученных как по различным подходам, так и методам оценки.
- Это нужно делать только при существенном расхождении указанных результатов - из отчета об оценке должно быть понятно, существенно ли отличаются результаты или нет.
- Критерий существенности расхождения результатов привязан к «границам диапазона стоимости », полученной при применении другого подхода (методов).
- Следовательно, в отчете об оценке должны быть указаны границы данных диапазонов , поскольку без этого не будет понятно, существенно расхождение или нет (естественно, это справедливо для ситуации, когда в отчете об оценке применено более одного подхода к оценке).
Учитывая введенное п. 30 ФСО №7 требование приведения суждения о возможных границах интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки, получается трехуровневая конструкция: диапазоны (методов) → диапазоны (подходов) → интервал (итоговой величины стоимости объекта оценки).
В этой связи у практикующего Оценщика должны возникнуть следующие вопросы:
- Что такое «диапазон»? Чем «диапазон» из ФСО №1 отличается от «интервала» из ФСО №7?
- В чем содержательная часть указания диапазонов в подходах (методах)?
- Как определить и как указать в отчете об оценке диапазон стоимости по подходам (методам)?
Рассмотрим все эти вопросы на примере подходов оценки, при этом все результаты анализа могут быть использованы также для методов оценки.
2. Что такое «диапазон»
В табл. 1 приведены наиболее распространенные определения термина «диапазон».
Таблица 1.
Распространенные определения термина «диапазон»
№ п / п |
Источник |
Определение |
С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова |
1. Интервал между самым низким и самым высоким звуками певческого голоса, мелодии или музыкального инструмента (спец.). 2. Область, в пределах которой осуществляются какие-н. измерения (спец.). Диапазон колебаний. Диапазон измерений. Диапазон радиочастот. 3. перен. Объем, размер знаний, интересов (книжн.). Ученый широкого диапазона. |
|
«Толковый словарь живого великорусского языка» |
||
«Толковый словарь русского языка» под ред. Д.Н. Ушакова |
1. Совокупность всех звуков от низшего до высшего предела, воспроизводимых данным голосом или музыкальным инструментом (муз.). Диапазон человеческого голоса равняется в среднем двум октавам. Баритон с большим диапазоном. 2. перен. Охват, объем, размеры (интересов, знаний, деятельности и т. п.; книжн.). |
|
«Новый словарь русского языка. Толково-словообразовательный» Т.Ф. Ефремова |
2. Область изменения какой-л. величины. 3. перен. Пределы распространения , объем чего-либо (о знаниях, способностях и т.п.). |
Можно сделать вывод, что термины «диапазон» и «интервал» в целом являются синонимами, в частности это подтверждается . При этом сфера их использования несколько отличается:
- «интервал» - чаще используется применительно к математическим задачам;
- «диапазон» - к описанию волновых колебаний (голос, музыка, радиочастоты), а также чаще используется в переносном значении в повседневной речи.
3. В чем содержательная часть указания диапазонов в подходах?
В некоторых отчетах об оценке результаты расчета стоимости, полученные по различным подходам и/или методам оценки, значительно отличаются.
Причиной появления подобного отличия в большинстве случаев являются ошибки в отчете об оценке, реже объективные основания в виде невозможности учета какого-либо ценообразующего фактора или высокой степени неопределенности исходных данных. Поэтому значительные расхождения результатов в первую очередь сигнализируют о необходимости внимательного анализа и проверки проведенных расчетов. Вопросы выявления ошибок (инструментов искажения стоимости) подробно рассмотрены в .
В этой связи возникают следующие вопросы:
- Можно ли согласовывать объективно полученные существенно различающиеся результаты расчетов?
- Что считать существенным различием?
Ответ на данный вопрос может быть получен только на основе качественного анализа конкретной ситуации (качества исходных данных, использованной методологии, особенностей объекта оценки и рынка).
В условиях, когда законодательно невозможно установить границы подобного разброса , бороться с подобным инструментом искажения стоимости было достаточно проблематично.
В п. 25 новой редакции ФСО № 1 закреплен один из возможных критериев существенности отличия - он привязан к границам интервалов, - а также установлено требование по анализу причин существенного отличия результатов.
Целесообразность требования от Оценщика указывать такое количество диапазонов и интервалов достаточно спорна. Доводя данный тренд до абсурда, можно спрогнозировать, что в будущем в отчете об оценке будет необходимо указывать и обосновывать диапазоны для каждого из ценообразующих параметров. В этой части авторы считают, что правильным было бы ограничиться только указанием интервалов для итогового результата стоимости, а оценку существенности расхождений проводить на основе качественного анализа вышеуказанных критериев. Вместе с тем, учитывая, что данный пункт уже появился в ФСО, необходимы простые практические рекомендации по его реализации.
4. Как определить диапазон стоимости по подходу?
Экономическая и математическая сущность диапазона стоимости, полученной при применении разных подходов (методов), идентична сущности интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки. Поясним данный тезис.
Во-первых, возможна ситуация, когда стоимость объекта оценки определена по единственному методу в рамках одного подхода к оценке. Очевидно, что в этом случае «диапазон» совпадет с «интервалом».
Во-вторых, в были подробно описаны причины разброса цен (рыночный и объектный аспекты, погрешность расчетов), которые едины для всех вариантов поведения рыночного субъекта, чье поведение моделируется при определении стоимости. Например:
- при оценке здания рыночная волатильность, связанная с недостаточной информированностью продавца, будет проявляться во всех подходах к оценке: затратный - цены на строительные материалы и работы, прибыль предпринимателя; сравнительный - цены объектов-аналогов, величины корректировок; доходный - ставки арендной платы за объекты-аналоги, прогнозы, величина рисков;
- причины накопления погрешности расчетов не имеют специфики в зависимости от конкретной модели расчета (подхода к оценке).
Таким образом, применительно к границам диапазона стоимости, полученной при использовании подхода (метода) оценки, справедливы все положения, изложенные в отношения интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки. Это значит, что может быть использована модифицированная 3D-матрица интервалов (диапазонов) стоимости, пример которой применительно к оценке недвижимости был предложен в на основе анализа значительного массива отчетов об оценке, выполненных в 2002 - 2015 годах, рис. 1.
Рис. 1. Модифицированная 3 D -матрица интервалов (диапазонов) стоимости, %
Характеристика развитости рынка:
- низкая - депрессивные регионы; объекты на значительном удалении от региональных центров;
- средняя - региональные центры;
- высокая - города-миллионники, крупные городские агломерации.
Характеристика оборачиваемости объектов:
- низкая - крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками;
- средняя - коммерческая недвижимость среднего масштаба;
- высокая - стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба.
Качество модели является интегральным показателем, зависящим от следующих основных аспектов:
- качества исходной информации по параметрам расчета - информация может быть фактической (например, площадь объекта по данным документов технического учета), оценочной (например, среднее значение операционных расходов по аналитическим данным для объектов подобного класса) и прогнозной.
Напомним, что отчеты об оценке могут соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности и основываться на информации различного качества (детализации), естественно, с учетом основополагающего принципа существенности . Например, в одном отчете об оценке - в доходном подходе величина операционных расходов типичного офисного помещения определена как середина соответствующего рыночного диапазона (40 - 60 ед. → 50 ед.). В другом отчете об оценке - на основе детальной информации о параметрах эксплуатации объекта оценки текущим собственником Оценщик обоснованно уточняет величину операционных расходов внутри рыночного диапазона на отметке 55 ед. (величина обусловлена, например, повышенными потерями тепла в связи с особенностями заполнения оконных проемов, что может быть отслежено по счетчикам системы отопления).
- количества параметров в расчетной модели - табл. 2;
- характера взаимного влияния параметров расчета в расчетной модели (аддитивное, мультипликативное влияние и пр.).
Величина данного показателя определяется Оценщиком экспертно на основе анализа указанных качественных показателей. Проведенный анализ показывает, что в большинстве случаев значение показателя «качество модели» лежит в диапазоне 0,8 - 1,2.
Таблица 2.
Примеры расчетных параметров
Подход к оценке |
Параметр |
затратный |
|
сравнительный |
|
доходный |
|
Итоговый диапазон определяется по следующим формулам:
Итоговый алгоритм определения границ диапазонов:
- Шаг 1. Определение диапазона стоимости, зависящего от развитости рынка и оборачиваемости объекта оценки (рис. 1).
- Шаг 2. Определение показателя качества модели (рис. 1).
- Шаг 3. Определение диапазона по формуле (1).
- Шаг 4. Определение границ диапазона по формуле (2).
- Шаг 5. Анализ и установление причин расхождения (при необходимости).
Предложенный в настоящих рекомендациях алгоритм может быть также использован для обоснования весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки, полученных отдельными подходами. Весовые коэффициенты могут быть определены на основе показателей качества модели (обратные величины):
Отметим, что предложенная модель в общем виде может быть использована не только для определения границ диапазонов при оценке недвижимости, но и при оценке других видов объектов оценки. Для этих целей при необходимости следует адаптировать предложенную шкалу к особенностям рынка конкретного типа объектов оценки или предложить свою шкалу, основанную на соответствующих статистических данных. При этом адаптация шкалы должна основываться на анализе следующих аспектов:
- уникальности объекта и наличия на рынке «товаров-заменителей»;
- характеристик составных частей объекта оценки (например, при оценке пакетов акций и долей участия - характеристик основных активов и обязательств);
- динамики развития целевых сегментов рынка (отраслей).
5. Преобразование диапазонов подходов в интервал итоговой стоимости
Стоимость, полученная по отдельным подходам к оценке, может находиться в границах либо вне границ диапазонов стоимости, полученной по другим подходам к оценке.
5.1. При попадании стоимостей, полученных по отдельным подходам к оценке, в границы диапазонов стоимостей, полученных по другим подходам к оценке, границы интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 30 ФСО №7), могут быть определены следующим образом:
- Вариант 1 - как крайние границы диапазонов стоимости подходов (в этом случае интервал будет шире и вероятность попадания стоимости в полученный интервал выше);
- Вариант 2 - на основе средней величины диапазонов подходов. Итоговый интервал стоимости получается по следующей формуле:
5.2. Причины непопадания стоимостей, полученных по отдельным подходам к оценке, в границы диапазонов стоимостей, полученных по другим подходам к оценке, могут быть следующие:
- при реализации подходов к оценке допущены ошибки технического или методического характера;
- допущена ошибка при определении границ диапазонов;
- имеющаяся информация не позволяет учесть один или несколько ценообразующих параметров в рамках конкретного подхода к оценке (метода оценки) или такой учет нецелесообразен, поскольку приводит к вырождению подхода к оценке или характеризуется высокой погрешностью.
Третий вариант требует дополнительного комментария.
Возможна ситуация, когда расхождение стоимостей (непопадание в границы диапазонов стоимости, полученной по другим подходам) может иметь объективный характер и возможно согласование таких стоимостей для определения итоговой величины рыночной стоимости после соответствующего анализа с установлением причин расхождений (согласно п. 25 ФСО №1). В таких ситуациях целесообразно обращать внимание не только на попадание полученных промежуточных результатов в диапазоны стоимости, полученных по другим подходам, но и также на пересечение, либо непересечение самих диапазонов . Случаи непопадания стоимости подхода в диапазон других подходов целесообразно делить на случаи, когда диапазоны стоимостей, полученных отдельными подходами:
- пересекаются;
- не пересекаются.
В первом случае, несмотря на существенность расхождения промежуточных результатов, они могут быть согласованы после соответствующего анализа.
Возможна ситуация, когда расхождения являются критичными для согласования промежуточных результатов. Например, объектом оценки является узкоспециализированный имущественный комплекс (совокупность объектов недвижимости) химического предприятия, который характеризуется наличием значительного экономического устаревания, обусловленного низкой загрузкой предприятий подобной специализации (устаревшие технологии, экономический кризис и пр.), а также экономической нецелесообразностью его перепрофилирования. Например, в отчете об оценке применены два подхода к оценке - затратный и доходный. Доступная информация позволяет определить величину экономического устаревания только на основе методов доходного подхода (разница в стоимости при «нормальном» и существующем уровне загрузки) - рис. 2. Использование результатов доходного подхода для определения величины экономического устаревания в затратном подходе приведет к вырождению подходов - их результаты совпадут.
Рис. 2. Диапазоны стоимости не пересекаются
В подобной ситуации Оценщику целесообразно:
- при анализе причин расхождения диапазонов результатов, полученных по различным подходам к оценке, указать, что в затратном подходе к оценке не было учтено существенное по величине экономическое устаревание;
- в итоговом согласовании отказаться от учета результатов, полученных на основе затратного подхода к оценке.
6. Пример обоснования границ диапазонов
Объектом оценки является типовое офисное здание, расположенное в региональном центре. Реализованы три подхода к оценке, в рамках которых использовано по одному методу. Получены следующие результаты: 3,2 млн.руб. (затратный), 3,3 млн.руб. (сравнительный), 3,6 млн.руб. (доходный).
По рис. 1. определен диапазон стоимости по двум критериям (развитость рынка и оборачиваемость объектов) - он составил ± 10%.
Анализ показателя качества модели приведен в табл. 3.
Таблица 3.
Анализ качества модели
Параметр |
Подход к оценке |
||
затратный |
сравнительный |
доходный |
|
Качество исходной информации по параметрам расчета |
фактические |
фактические |
оценочные |
Количество параметров |
|||
Характер взаимного влияния параметров расчета в расчетной модели |
специфика |
специфика |
явно выражен мультипликативный эффект в методе дисконтирования |
Качество модели |
Итоговый анализ диапазонов, определение итоговой величины рыночной стоимости и ее интервала могут быть представлены в виде, показанном в табл. 4 и на рис. 3.
Таблица 4.
Анализ диапазонов стоимости
Параметр |
Подход к оценке |
||
затратный |
сравнительный |
доходный |
|
Результат расчета, руб. |
3 600 000 |
||
Диапазон стоимости по двум критериям, |
|||
Показатель качества модели, ед. |
|||
Диапазон стоимости, ± % |
|||
Нижняя граница диапазона стоимости (С min), руб. |
|||
Верхняя граница диапазона стоимости (С max), руб. |
3 520 000 |
||
Существенность отличий |
Отличия существенны : результат доходного подхода находится вне границ диапазона стоимости, полученной затратным подходом |
||
Анализ и установление причин расхождений |
… [анализ причин расхождения] … Учитывая вышеизложенное, Оценщик счел возможным для определения итоговой величины стоимости объекта оценки согласовать результаты всех трех подходов к оценке. |
Рис. 3. Графическое представление диапазонов стоимости
Таблица 5.
Итоговое согласование результатов оценки
В конце статьи напомним офорт Франсиско Гойи «Сон разума рождает чудовищ». Неучастие большинства представителей профессионального оценочного сообщества в разработке документов профессионального уровня, их дистанцирование от принятия важных для отрасли решений, молчаливое согласие на передачу соответствующих полномочий другим и дальше будет приводить к необходимости «ритуальных плясок», аналогичных рассмотренным. Высказывайте мнение об относящихся к Вам документах еще на этапе их подготовки, например, на сайте regulation.gov.ru.
Москва, июнь 2015 года
Список источников
- Готовится первое заседание Совета по оценочной деятельности - [Электронный ресурс] // сайт: сайт НП «СРОО «Экспертный совет»..
- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №297.
- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611.
- Ильин М.О., Лебединский В.И. Практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости - [Электронный ресурс] // сайт: сайт НП «СРОО «Экспертный совет»..pdf.
- Словарь синонимов русского языка. Практический справочник. — М.: Русский язык. З.Е. Александрова. 2011.
- Ильин М.О. Использование понятия «существенность» для характеристики качественных параметров общественно-экономических систем при экспертизе отчетов об оценке // ВЕСТНИК Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, №5(47) 2012. - М: ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
- Каминский А.В., Ильин М.О., Лебединский В.И. и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник - М.: Книжная Линия, 2014.
Оценка объекта недвижимости - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости, либо процесс определения стоимости.
Согласование результатов оценки проводится 3 различными подходами: сравнительный, затратный, доходный.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Преимуществами сравнительного подхода являются:
наиболее простой подход;
статистически обоснованный;
предлагает методы корректировки;
обеспечивает данные для других подходов в оценке.
Недостатками сравнительного подхода являются:
требует активного рынка;
сравнительные данные не всегда имеются;
требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Преимущества затратного подхода:
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
обоснование необходимости обновления действующего объекта;
оценка зданий специального назначения;
при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
анализ эффективности использования земли;
решение задач страхования объекта;
решение задач налогообложения;
при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
Отдельная оценка земельного участка от строений.
Проблематичность оценки земельных участков в России.
Доходный подход оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.
Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, Т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.
Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) принимается в качестве его рыночной стоимости.
Коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно;- общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному подходу, тыс. руб.;- общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по сравнительному подходу, тыс. руб.;- общая стоимость объекта недвижимости по доходному подходу, тыс. руб.
В отношении этих коэффициентов должно выполняться равенство:
Таким образом средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) составляет:
V = (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) = 79892,21, тыс. руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Предложение на рынке услуг
предложение рынок
Жилищный
вопрос, пожалуй, был и остается актуальным во все времена, однако, в отличие от
обыкновенного жилищного вопроса, вопрос о временном пристанище в чужом городе
несколько п...
Открытое акционерное общество Дом
Бизнес-план
- это документ, содержащий основные аспекты будущего коммерческого начинания. В
нем анализируются проблемы, с которыми предприниматель может встретиться, а
также определяются способы...
Экономический расчет работ по гидравлическому разрыву пласта
Гидравлический разрыв пласта является наиболее распространенным
методом воздействия на призабойную зону.
Сущность этого процесса заключается в нагнетании в проницаемый
пласт жидкости при давлен...